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토지거래허가제는 무분별한 투기나 개발을 방지하기 위해 일정 지역 내에서 토지를 거래할 때 관할 행정기관의 허가를 받도록 한 제도입니다.
허가를 받지 않고 계약을 체결할 경우 무효가 되며, 처벌 대상이 될 수 있습니다.
따라서 부동산 거래 전 해당 지역이 허가구역인지 반드시 확인하고, 정해진 절차에 따라 ‘토지거래허가증’을 발급받아야 합니다.
토지거래허가제가 적용되는 지역
토지거래허가제는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조에 따라 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 등이 지정한 ‘허가구역’에서만 적용됩니다.
보통 투기과열지구나 개발예정지역, 택지조성지 등이 이에 해당합니다.
허가구역은 브이월드(https://www.vworld.kr)에서 지도로 확인할 수 있습니다.
허가구역으로 지정된 지역은 공시를 통해 고시되며, 일반인도 쉽게 열람할 수 있습니다.
토지거래허가 대상
허가 대상은 토지 면적이 일정 기준을 초과하는 경우에만 적용됩니다.
기준 면적은 용도지역별로 다르며, 다음과 같습니다.
| 용도지역 | 허가 대상 면적 기준 | 비고 |
| 도시지역(주거지역) | 90㎡ 초과 | 아파트, 주택 부지 등 |
| 도시지역(상업지역) | 250㎡ 초과 | 상가 부지 등 |
| 도시지역(공업지역) | 500㎡ 초과 | 공장용지 |
| 비도시지역(농림지역) | 500㎡ 초과 | 농지·임야 포함 |
이 면적을 초과하지 않으면 허가 없이도 거래가 가능합니다.
그러나 동일인이 분할하여 연속적으로 취득하는 경우에는 면적 합산으로 허가대상에 포함될 수 있으니 주의해야 합니다.
토지거래허가증 발급 절차
토지거래허가증은 거래 당사자가 공동으로 신청해야 하며, 다음과 같은 순서로 진행됩니다.
- ① 매매계약서(허가 전 작성 가능, 단 효력은 허가 후 발생)
- ② 거래당사자 공동 신청서 작성
- ③ 관할 시·군·구청(허가과)에 제출
- ④ 관계 부서 검토 및 심사
- ⑤ 허가증 교부 (통상 15일 이내)
허가증을 교부받은 후에야 계약 효력이 발생하며, 이후 부동산 등기 절차를 진행할 수 있습니다.
무허가 거래는 무효로 간주되며, 처벌 대상이 될 수 있으니 반드시 허가를 받은 후 거래를 마무리해야 합니다.
필요 서류 및 유의사항
토지거래허가증 발급을 위한 기본 서류는 다음과 같습니다.
- 토지거래허가신청서 (공동 작성)
- 매매계약서 사본
- 토지이용계획확인서
- 신분증 (양측 모두)
- 위임 시 위임장 및 인감증명서
허가받은 목적과 다르게 토지를 사용할 경우, 허가가 취소되거나 과태료가 부과될 수 있습니다.
또한 허가를 받은 뒤 2년 이내에 토지를 사용하지 않으면 허가취소 대상이 될 수 있습니다.
신청 및 참고 사이트
| 구분 | 사이트명 | 접속 주소 |
| 허가 구역 확인 | 브이월드 | https://www.vworld.kr |
| 정책 안내 | 국토교통부 | https://www.molit.go.kr |
| 온라인 민원 | 정부24 | https://www.gov.kr |
마무리
토지거래허가증은 단순 행정절차가 아니라, 부동산 거래의 법적 효력을 결정짓는 핵심 서류입니다.
허가구역 내에서 무허가 거래를 하면 계약이 무효가 될 뿐 아니라 처벌받을 수 있으니 반드시 절차를 지켜야 합니다.
거래 전 브이월드에서 허가구역 여부를 확인하고, 관할 지자체 민원실에서 정식 허가를 받으시길 바랍니다.
안전하고 합법적인 부동산 거래의 첫걸음은 바로 ‘토지거래허가증’입니다.
