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전세계약을 체결한 세입자에게 확정일자는 가장 중요한 안전장치입니다.
집주인이 부도를 내거나 부동산이 경매로 넘어가더라도, 확정일자가 있으면 세입자는 보증금을 우선적으로 보호받을 수 있습니다.
이번 글에서는 확정일자의 의미부터 신청 장소, 준비서류, 비용, 유의사항까지 전 과정을 자세히 안내드리겠습니다.
확정일자란 무엇인가?
확정일자는 임대차계약서가 특정한 날짜에 이미 존재했음을 국가기관이 공적으로 증명해 주는 제도입니다.
임대차보호법상 확정일자를 받은 세입자는 ‘우선변제권’을 갖게 되어, 집이 경매되더라도 보증금을 법적으로 우선 돌려받을 수 있습니다.
즉, 단순한 계약서가 아닌 ‘법적 보호’를 받는 상태가 되는 것입니다.
확정일자 신청 장소
확정일자는 전국 모든 주민센터, 법원 공증사무소, 인터넷등기소를 통해 받을 수 있습니다.
세입자가 전입신고와 함께 주민센터에서 확정일자를 받는 것이 가장 일반적인 방법입니다.
공증을 통해 계약서를 인증받는 경우에도 자동으로 확정일자가 부여됩니다.
아래 표는 신청 가능한 주요 기관과 특징을 정리한 것입니다.
| 신청 기관 | 방식 | 특징 |
| 주민센터 | 방문 신청 | 전입신고와 동시에 가능 |
| 법원 공증사무소 | 계약서 공증 시 자동 부여 | 법적 효력이 높음 |
| 인터넷등기소 | 온라인 발급 | 비대면 처리 가능 |
확정일자 신청 절차
확정일자는 전입신고 후 계약서를 지참하여 간단한 절차로 받을 수 있습니다.
주민센터 방문 시 다음 순서로 진행됩니다.
- ① 신분증과 임대차계약서 원본 준비
- ② 주민센터 방문 → 전입신고 완료
- ③ 민원창구에서 ‘확정일자 신청’ 요청
- ④ 계약서에 날짜 도장(확정일자) 날인
- ⑤ 완료 후 접수증 또는 인증번호 확인
온라인 신청은 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 공동인증서로 로그인 후 진행할 수 있습니다.
준비서류 및 비용
확정일자를 받을 때 필요한 서류는 간단합니다.
주민센터 기준으로 필요한 서류는 아래와 같습니다.
- 신분증
- 임대차계약서 원본(도장 날인된 것)
- 수수료 600원(지자체별 약간 상이)
공증사무소를 통한 확정일자는 공증 수수료(약 2~3만원)에 포함됩니다.
인터넷등기소를 통한 전자확정일자는 카드 또는 계좌이체로 납부 가능합니다.
확정일자 유효기간과 효력
확정일자는 한 번 받으면 별도의 갱신 없이 효력이 유지됩니다.
단, 계약 갱신이나 재계약 시에는 새로운 계약서로 다시 확정일자를 받아야 합니다.
확정일자의 효력은 ‘전입신고 + 점유 + 확정일자’ 3가지 요건이 모두 갖춰져야 완전하게 발생합니다.
이 중 하나라도 빠지면 보증금 보호가 불완전해질 수 있으므로 반드시 모두 확인해야 합니다.
신청 및 참고 사이트
| 구분 | 사이트명 | 접속 주소 |
| 온라인 신청 | 대법원 인터넷등기소 | https://www.iros.go.kr |
| 정책 안내 | 정부24 | https://www.gov.kr |
| 법률 정보 | 국토교통부 / 법제처 | https://www.molit.go.kr |
마무리
확정일자는 전세보증금을 안전하게 지키기 위한 최소한의 절차입니다.
몇 분의 시간과 소액의 수수료로 수천만 원의 보증금을 보호할 수 있으니, 전입신고와 동시에 반드시 받으시길 권합니다.
특히 최근 전세사기 사례가 늘고 있는 만큼, 전입신고·계약서 원본·확정일자 세 가지를 꼭 함께 챙겨야 합니다.
안전한 주거 생활의 시작은 바로 확정일자입니다.
