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토지를 개발하거나 건축하기 위해서는 단순히 땅을 매입하는 것만으로는 충분하지 않습니다.
용도와 형질에 따라 토지의 사용이 제한될 수 있기 때문에, 이를 변경하려면 반드시 관할 관청의 허가가 필요합니다.
이번 글에서는 토지형질변경허가증이 무엇인지, 발급 절차와 신청 요건, 필요한 서류를 단계별로 정리해드리겠습니다.
📄 토지형질변경허가증이란?
토지형질변경허가증은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 토지의 형질을 변경할 때 발급받아야 하는 행정 인허가 문서입니다.
형질변경이란 토지의 경사, 높이, 형태 등을 인위적으로 조정하여 용도에 맞게 바꾸는 행위를 말하며,
예를 들어 농지를 주택 부지로 전환하거나 평탄화 작업을 하는 경우에 해당합니다.
허가증은 토지 이용의 합법성을 증명하는 서류이므로, 무단 변경 시 과태료나 원상복구 명령을 받을 수 있습니다.
🧾 신청 대상 및 필요 서류
토지형질변경허가는 토지를 소유하거나 정당한 사용권을 가진 자만 신청할 수 있습니다.
신청 시에는 토지의 위치, 면적, 변경 목적에 대한 구체적인 서류를 제출해야 하며,
다음 표는 기본적인 제출 서류를 정리한 것입니다.
| 구분 | 서류명 | 비고 |
| 필수 | 토지형질변경허가 신청서 | 관할 시·군·구청 양식 |
| 필수 | 토지대장 및 지적도 | 브이월드(https://www.vworld.kr) 조회 가능 |
| 필수 | 사업계획서 및 설계도면 | 전문 설계업체 작성 가능 |
| 추가 | 토지이용계획 확인서 | 용도지역·지구 확인용 |
관할 행정기관은 서류 검토 후 현장조사를 실시하며, 환경 영향평가나 농지 전용 협의가 필요한 경우 관련 부서와의 협의 절차가 추가로 진행됩니다.
🖥 온라인 발급 절차
토지형질변경허가증은 대부분의 지자체에서 온라인으로 신청할 수 있습니다.
‘정부24’ 또는 각 지방자치단체의 민원포털을 통해 접수가 가능하며, 절차는 다음과 같습니다.
- ① 정부24(https://www.gov.kr) 접속 후 로그인
- ② 민원서비스 → 토지형질변경허가 신청 선택
- ③ 신청서 작성 및 첨부서류 업로드
- ④ 담당자 검토 후 허가 여부 통보
- ⑤ 허가 완료 시 토지형질변경허가증 출력 가능
처리 기간은 통상 10~15일 정도이며, 서류 누락 시 보완 요청이 발생할 수 있습니다.
또한 허가증 발급 후 착공 전에는 관할 기관에 신고를 해야 하며, 완료 후 준공검사까지 받아야 절차가 마무리됩니다.
⚠️ 유의사항
허가 없이 무단으로 형질변경을 시행할 경우, 원상복구 명령 및 과태료 부과 대상이 됩니다.
특히 농지나 임야의 경우, 환경보전 및 수자원 관리 문제로 허가가 까다롭게 진행됩니다.
또한 허가 후 목적 외 사용이나 타인 양도는 제한되므로, 변경된 용도에 맞게만 사용해야 합니다.
토지의 용도지역이 변경될 가능성이 있는 경우, 사전 협의와 전문가 상담을 권장드립니다.
🔍 신청 및 참고 사이트
| 구분 | 사이트명 | 접속 주소 |
| 허가 신청 | 정부24 | https://www.gov.kr |
| 지적도 및 토지 정보 | 브이월드 | https://www.vworld.kr |
| 정책 문의 | 국토교통부 | https://www.molit.go.kr |
🏁 마무리
토지형질변경허가증은 단순한 서류가 아니라, 합법적 토지 이용의 첫걸음입니다.
절차는 다소 복잡하지만, 서류를 정확히 준비하고 온라인으로 접수하면 비교적 간편하게 처리할 수 있습니다.
형질변경 계획이 있다면 브이월드에서 지적정보를 먼저 확인한 후, 정부24를 통해 신속하게 신청해보시기 바랍니다.
